具體內(nèi)容如下:原標(biāo)題：銷售“速凍”、回款重挫房企償債壓力陡增新冠肺炎疫情加劇了房企現(xiàn)金流緊張，對于短期償債規(guī)模大的房企，將面臨著償債考驗。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，疫情對房企的償債能力的影響突出表現(xiàn)在三個方面，一是因為銷售受阻，成交回落和價格下調(diào)會對房企的銷售回款形成較大影響；二是對于應(yīng)收賬款規(guī)模比較大的房企來說，償債壓力也會增大；三是疫情期間，融資性現(xiàn)金流成為關(guān)鍵，對房企的資金管理是個挑戰(zhàn)。

　　疫情影響下回款重挫 短期償債壓力陡增

　　據(jù)第三方機構(gòu)克而瑞統(tǒng)計，2020年95家典型房企共有5575億元的債券到期，相比2019年到期債券增長43%。其中，1月、7月和11月均為償債高峰，分別需要償債616億元、615億元及662億元。

　　另據(jù)Wind數(shù)據(jù)庫統(tǒng)計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元（分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元）。

　　房企待償債務(wù)數(shù)量不減的同時，受到新冠肺炎疫情的影響，全國各地的項目工程無法復(fù)工，售樓處關(guān)閉。

　　匯生國際融資總裁黃立沖分析：“一方面，房企的銷售受阻，回款沒辦法進行，導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流流入額大幅度減少，受疫情影響較重的城市，房企銷售回款的比例將減少90%甚至95%；另一方面，房屋交付也無法如期進行，余款無法按期流入，也會導(dǎo)致現(xiàn)金流入減少。此外，房企的人員成本支出不會減少，房企整個鏈條的生產(chǎn)成本、建筑成本大幅度提高，這就導(dǎo)致房企的資金流狀況更加緊張?！?/p>

　　值得一提的是，春節(jié)期間，本應(yīng)有一波“返鄉(xiāng)置業(yè)“行情的三四線城市，由于受到新冠肺炎疫情的影響而化為泡影，這尤其給重倉在三四線的房企帶來沖擊。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年有到期債券的企業(yè)中，少數(shù)企業(yè)在三四線城市占比較高，其中，最高的占比達到近50%。短期來看，疫情使在售項目被迫暫停，直接掐斷了房企預(yù)收賬款這一資金流入渠道；長期來看，銷售項目主要位于三四線城市的企業(yè)，由于當(dāng)?shù)鼐用褓彿磕芰^低，再加上疫情影響，項目后期回款也恐成問題。對于預(yù)期現(xiàn)金流水平較低、到期債務(wù)償還緊迫的企業(yè)來說，短期內(nèi)將面臨更為嚴峻的資金問題。

　　中指研究院上海研究總監(jiān)方頏認為：“有三類房企受到新冠肺炎疫情影響最大。首先就是在疫情嚴重的城市布局的房企，尤其是三四線城市布局的房企；第二類是本身償債能力比較差，短期債務(wù)較高，疫情對其來說是雪上加霜；第三類是高周轉(zhuǎn)模式的房企，這類房企在銷售回款高周轉(zhuǎn)情況下才能保持運轉(zhuǎn)，而銷售遇阻對其模式形成沖擊?！? 

　　頭部房企難免債務(wù)高壓 率先降價回籠資金

　　事實上，在新冠肺炎疫情發(fā)生之前，即便是龍頭房企，債務(wù)水平總體也偏高。

　　根據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)顯示，30強房企的債務(wù)水平總體較高。2019年上半年凈負債率均值為104.6%，最大值為230.4%，說明部分30強房企有息負債可能過多。此外，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為54.6%，最大值為77.8%，也進一步驗證了房企負債水平較高的事實。

　　其中，中國恒大、綠地集團、融創(chuàng)中國、華夏幸福、富力地產(chǎn)、金科股份、首開股份、陽光城、佳兆業(yè)集團的凈資產(chǎn)負債率均超過100%。

　　對此，億翰智庫分析，去年部分房企一方面增加了投資支出，另一方面，銷售增速放緩，債務(wù)壓力有所上升。而受今年新冠肺炎疫情的影響，銷售業(yè)績與回款受到重挫，資金端承受壓力進一步增大。 

　　“因為中國的房地產(chǎn)公司有太多的表外融資，所以單獨分析凈負債率指標(biāo)并不全面?！秉S立沖認為，在分析房企抗壓能力的時候，應(yīng)多看現(xiàn)金流方面的數(shù)據(jù)，比如經(jīng)營性現(xiàn)金流等。

　　“在疫情當(dāng)下，對于房企來講，經(jīng)營性現(xiàn)金流流入減少，流出增加；融資性現(xiàn)金流方面，融資難度較高，流入減少，這會使得房企資金緊張，所以有龍頭房企開始率先降價?！?黃立沖進一步分析。

　　目前，龍頭房企恒大已經(jīng)打響了降價的第一槍。為了加快銷售，恒大宣布全國在售樓盤7.5折銷售。此后，不少房企也相繼跟進，推出優(yōu)惠購房措施和“無理由退房”，加大線上銷售力度。

　　海外融資利率或上浮 國內(nèi)融資將持續(xù)分化

　　在銷售端壓力增大的情況下，為了補充現(xiàn)金流，房企也加快了融資步伐。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，從境外發(fā)債情況來看，2020年開始，1月份的大中華區(qū)境外債券一級市場極為活躍，G3貨幣（指美元、歐元和日元）債券總額達到創(chuàng)紀(jì)錄的293.9億美元，在最后一周為中國春節(jié)假期的情況下仍舊比去年同期增長40%，可見境外資金對地產(chǎn)類債券的需求仍很強烈，預(yù)計疫情緩和之后，會迅速出現(xiàn)發(fā)行的窗口期。

　　不過，進入2月份，房企海外融資步伐略有放緩。黃立沖認為，“目前，新冠肺炎疫情會對房企的境外融資產(chǎn)生一定影響，因為房企沒辦法如期路演，同時不確定性增加，融資難度相應(yīng)增加。而且，海外債很難延遲支付債務(wù)，如果延期會對信用產(chǎn)生影響?！?/p>

　　方頏也分析：“風(fēng)險提升會帶來利率上浮，海外融資的利率可能會上浮一個百分點到兩個百分點，未來利率增加會是一個趨勢，但是目前來看增加的幅度并不是很大。”

　　對于國內(nèi)融資來說，方頏認為：“國內(nèi)金融機構(gòu)會對房地產(chǎn)項目審核更為嚴格，比如按照成熟的城市群劃分，偏向疫情沒有那么嚴重的城市，或者以投資主體來圈定對象，國有房企和百強房企較容易獲得銀行貸款?！?/p>

　　目前，針對房企資金流動性緊張的壓力，我國也出臺了相應(yīng)的措施。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有無錫、廈門、衡陽、福州等地相繼出臺政策支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。此外，濟南、西安、杭州、上海、天津、南昌、南京、浙江等省市出臺土地新政應(yīng)對疫情，部分城市明確土地款可申請延期或分期繳付。

　　此外，市場的流動性也進一步放松。2月17日，央行發(fā)布公告稱，開展2000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元7天期逆回購操作。其中，2000億元1年期中期借貸便利操作，中標(biāo)利率為3.15%，較前次下降10個基點。

　　黃立沖表示，“未來有降息的可能。但是，降息不等于房企融資成本的降低，利息與風(fēng)險相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險比以前任何時候都要大，風(fēng)險溢價增加，利息自然會高。”

　　對于緩解目前房企面臨的資金壓力，方頏建議：“目前，房企應(yīng)該量入為出，減少非經(jīng)營性支出，另外，應(yīng)該抓住當(dāng)下的融資窗口期進行融資?！?/p>

　　新京報記者 徐倩